Konut sahipliği ve barınma nasıl vuruldu?

Toplumun büyük bir bölümü için hayat ne kadar pahalı bir hale geldi değil mi? Her alanda buna tanık oluyoruz. Geçmişte fiyatına hiç dikkat etmediğimiz görece çok ucuz ürünlerdeki fiyat artışları, şimdi artık kaça katlandığıyla ifade ediliyor. En çarpıcısı da her gün satın almak zorunda olduğumuz gıda ürünlerinde. TÜİK’in ölçümüne göre gıda fiyatları tüm Türkiye ortalamasında son bir yıllık dönemde yüzde 90 artmış durumda.

Peki ya tüketim malının sınıfını yükseltseydik; otomobil, konut deseydik?

Zaman içinde nasıl seyrettiğine ve son birkaç yılda, gelirimizle mal hizmet satın alma gücümüz arasında nasıl bir uçurum oluştuğunun fotoğrafı şu grafikte çok açık:

Varsayalım ki gelirimiz her yıl enflasyon kadar arttı. Kaldı ki kayda değer bir kesimin gelirinde, muhtemelen geçmiş yıllarda enflasyon oranı kadar bile artış olmadı.

2015 yılı baz alınırsa 2022’ye gelindiğinde gelirin (enflasyon kadar) 3.4 kat artmış olduğunu varsayıyoruz.

Otomobilinizi nasıl alırdınız? Benzinli olursa 11.4 kat artmış, dizel olursa 10.8 kat artmış. Arada müthiş bir fark oluşmuş. Araç sahipliği, ülke yurttaşları için erişilebilir olmaktan uzaklaşmış.

Ya peki konut sahipliğinde nasıl bir tablo olurdu?

Konut fiyatları 2020’den sonra 1 kattan fazla arayı açmış.

Yeni konut fiyatları önden, ikinci el konut fiyatları da ardından. Peki neden böyle oldu?

Aslında hepimiz hikâyenin tanığıyız; faizi düşük tutma, kredi pompalama, faizi enflasyonun altına çekme, kuru patlatma, ekonomide tüm maliyetleri zıplatma sürecine.

Bu dengesi bozulan makroekonomik yapının getirdiği yan etkiler her sektörde mevcut.

Gıdada yüzde 90’a vuran artışlara karşı, ülkeyi yönetenler gıda üretimi ve ticareti, lojistiği gibi süreçlerdekileri ‘fırsatçılar’, ‘istifçiler’ diyerek örtülü bir suçlamaya girişmiş, ‘fiyat denetim timleri’ kurduklarını açıklamışlardı.

Konut ve barınma fiyatlarında da benzer bir tabloyla karşılaşıldı. Konut fiyatları Türkiye genelinde son bir yılda (Mart 2022 itibariyle) yüzde 110 arttı. Bu İstanbul’da yüzde 122 oldu.

Kiralara da geleceğiz ama, sahi konut fiyatlarına ne olmuştu?

İnşaat maliyetindeki artış tabii ki. Konut inşaat maliyeti son bir yılda yüzde 96.3 artarken, bunun alt parçası olan inşaat malzemelerinin fiyatları yüzde 122.5 artmıştı.

Maliyet artışları doğrudan birinci el-sıfır konut fiyatlarını yukarı itiyor, talep görece daha uygun olan ikinci ele gidince bu kesimde de fiyatlar birinci eli takip ediyor.

Türkiye’de son 3 yılda giderek belirginleşen olgu, geçmişte kabaca yarı yarıya olan sıfır-ikinci el konut satış oranının yüzde 65-35 gibi ikinci el lehine değişmiş olmasıdır. Bu da maliyet artışlarının bir sonucu.

Konut piyasası uzmanları 2020’deki pandemi ile konut arzında bir daralma olduğunu fiyatları bunun da etkilediğini not düşüyor.

Peki bu duruma “Konut fiyatları balon yaptı” diyebilir miyiz? Görünen fiyat etkisinin maliyet kanalından geldiği çok açık. Yani evin ‘temel taşı’ pahalılaşıyor. Enflasyon düşse de maliyet düşmeyeceğine göre?

İkinci ele yönelen taleple el değiştiren konutların kiracılarının, pazara yeni kiracı olarak girip başka konutlara talipli olması da kiraları patlatıyor.

2020’deki çok kısa zaman diliminde konut kredisi patlamasının konut talebini ve silsile biçiminde kiraları da patlatması sürpriz değildi.

Kirada şikâyet hattı: Gaz alma hamlesi

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) araştırmasına göre Nisan ayında son 1 yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133.9, İzmir’de ise yüzde 110.8’e ulaştı.

Şimdi, gıda ve diğer ürünlerde olduğu gibi kiralarda da “Şikâyet hattı” kurulması gibi palyatif ‘önlemler’ gündeme girdi. Bunun gıdada, kirada her alanda geçim sıkıntısında bunalan vatandaşa ‘gaz alma’, hiddetini kötü yönetilen ekonomiden muğlak düşmanlara yöneltme manevrası olduğu ve işe yaramayacağı biliniyor.

Aslında bir çerçevesi ve tutarlılığı olmayan ekonomi politikasının yarattığı yeni durum, enflasyonu patlattığı gibi fiyatlama davranışını da bozdu. Yüzde 70’e vuran enflasyonun 5’te birinde tutulan faizlere 3 ayda 500 milyar TL’yi geçen bir kredi artışı eşlik ediyor. Kura baskı devam ettiği gibi, her geçen gün tırmanan ve belirsiz hale gelen fiyatlar söz konusu.

Konut fiyatlarındaki artış, görülüyor ki inşaat malzeme fiyatlarını takip ediyor. Kiralar da konut piyasasındaki ikinci el konut talebi, talebin ittiği fiyat artışını ve nihai fiyatla buna bağlı amortisman algoritmasıyla artıyor.

Bu anomalinin çözülmesine; ‘şikâyet timleri’ ile ev sahipleri kovalanarak değil, makro politikanın yanlışlığı kabul edildiğinde yol alınabilecek.

Ancak, konut fiyatlarının gerilemesi olasılığı yakın bir gelecekte mümkün görünmüyor. Zira ‘yerine koyma’, yeniden imal maliyeti belirleyici çok önemli bir etken.  İkincisi de mevcut negatif reel faiz ortamı, konut talebini güçlü tutacak bir teşvik. Hele ki enflasyonun 5’te biri oranında bir faiz oranıyla kredi muslukları açılmışsa.